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何时可以签商品房预售合同?房产证逾期办理违约金怎么计算?

2020年4月4日  北京朝阳区酒仙桥房屋买卖合同律师   http://www.lcfwmm.com/

 林阳律师北京朝阳区酒仙桥房屋买卖合同律师,现执业于北京市永浩律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

什么时候可以签商品房预售合同?

如果房子还不能交付,为了保障能够买到房子,房地产开发商就会要求签商品房预售合同。如果确定要买看中的房产的话,通常也不需要再等什么了,在合适的时候就需要去签商品预售合同了。



实际中,如果你确定要购买看中的房产,想要签订商品房预售合同的,需要首先确定商品房预售必须符合一定条件,只有这种的才能对外销售,只要开发商具备预售商品房的条件,你才可以和开发商签订预售合同。


按照法律上规定,开发商预售商品房需具备的条件包括下面几种:


1、预售方必须是经过批准设立,并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。


2、预售方必须交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。


3、预售方必须取得建设工程规划许可证,投入的开发资金必须符合法律的要求。


4、预售方必须按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;


5、预售方必须取得商品房预售许可证明。


相对于开发商,你也就是所谓的预购房也要具备一定的条件,具体包括下面几个:


首先你必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外,实际中有两种特别情况:


1、根据的规定,预售方向境外预售商品房的,需要提交允许向境外销售的批准文件;


2、按照规定,无当地户口的人购买城镇房屋,对于符合本地区房屋买卖法规规定的,可以认定买卖有效。因此,你要是没当地户口的人,那么想要买卖本地城镇房屋的,将取决于你当地政府制定的房屋买卖法规。


实际中,签订商品房预售合同时候要注意先去了解哪些合同条款需要注意,因为一旦合同上没说好,那么以后要是出现问题的话,就有可能损害到你自身的利益。如果你不知道需要关注预售合同哪些合同条款的,那么建议可以找个擅长解决房地产合同纠纷的律师咨询下。



房产证逾期办理违约金怎么计算?

  买一手商品房的人,在拿到房的同时,就要及时要求卖房者协助办房产证。实际中,有些买房者为避免卖家不及时给办房产证,会先说违约金。要确定逾期办房产证的违约金,首先要确定买房后多久才能拿到房产证,才能确定卖家有逾期办房产证的情况。


  按规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人需要承担违约责任:


  1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;


  2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;


  3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。


  通常上,就是在合同中先说好什么时候能拿到房产证,只要合同上说的时间到了,还不能去办的话,那就是违约的开始了,买家就要注意去维护权益了。


  当然,要确定逾期办理房产证的违约金,可以按照下面的具体情况计算:


  1、如果购房合同中存在约定相关违约金事项,那么按照合同的约定执行。


  2、如果购房合同中没有约定违约金,就可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。


  不过,现在突发情况较多,要是卖房者一直不给办理房产证,买家也不能以为一直拿违约金就可以了。合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人可以请求解除合同和赔偿损失,换句话说,就是可以直接去办退房。


  最后,卖房者不按约定好的时间去办房产证,又不肯给违约金的,又不肯给办退房的,建议最好就要及时去找个专业的律师介入维权。




来源: 北京朝阳区酒仙桥房屋买卖合同律师  Tags: 何时可以签商品房预售合同,房产证逾期办理违约金怎么计算


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