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房地产估价程序流程介绍

2018年4月19日  北京朝阳区酒仙桥房屋买卖合同律师   http://www.lcfwmm.com/
  房地产估价程序流程
  房地产估价流程,首先明确估价基本事项,拟定估价作业方案,搜集估价所需资料,实地查勘估价对象这四大步骤,在估价过程中,要对估价的对象有充分的了解。
  一、明确估价基本事项
  包括:
  (1)明确估价对象的实体状况,如对土地,应明确它的地籍范围和地籍号,以及坐落位置用途,面积、形状等;对房屋,应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。
  (2)明确估价对象的权利状态,如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权,房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。
  (3)明确估价对象的范围,如单纯评估土地的价值,或单纯评估房屋的价值,或评估一幢房屋中的某个部位等等,都必须明确。
  (4)明确估价目的,由于同一房地产出于不同的估价目的,其估价结果往往不同。所以,必须明确委托估价人请求估价的目的是什么,以区分不同性质的估价。
  (5)明确估价时点,某房地产的估价结果,是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此,必须明确估价时点,如果不确定估价时点,房地产估价是没有意义的。
  (6)明确估价报告交付的日期,交付估价报告的日期一般由委托估价方提出,也可由委托估价方和受理估价方协商确定,一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。
  二、拟定估价作业方案
  主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排,包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排,以便于控制进度及协调合作。
  三、搜集估价所需资料
  由于估价对象和所采取的估价方法的不同,房地产估价所需的资料也不同。一般来说,所搜集的估价资料包括:
  (1)产权资料
  (2)房屋建筑资料
  (3)市场交易资料
  (4)土地资料
  (5)法律和规划资料。
  四、实地查勘估价对象
  实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实,从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。
  相关阅读:
  一、估价基本方法
  1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括:土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中,地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础,再加上正常的税金和利润。
  这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法:重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益,不需要计算地产价值,在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价;
  (1)根据估价房产房屋建筑结构、等级,选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。
  (2)根据估价房产的建成年代,使用年限,残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度,估计该房产的折旧额或成新度(一般以当地公布的标准为准,不需另行计算)。
  (3)楼层、墙体和层高的修正。
  2.市场比较法。
  市场比较法在房地产价格评估中广泛应用,它是通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比较,修正得出待估房地产价格的一种方法。由于房地产有其特殊性,决定了不存在定金相同的两宗房地产。
  因此,市场比较法操作的关键是:
  估价人员就待估房地产与比较实例房地产在地理位置、结构、小区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行差别修正,差别修正的准确性直接影响估价结果的准确性。


来源: 北京朝阳区酒仙桥房屋买卖合同律师  


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