在一系列的暗访中，记者给大大小小的中介公司出了不少难题，但他们看来已是经验丰富，见招拆招，没有一丝含糊，没有一道题能难住神通广大的中介，而银行二套房贷背后的漏洞，也就此一览无遗。
难题1 首付
我要再买一套100万左右的小户型二手房，但我现在身上只有20来万，完全不符合二套房要首付4成的标准，怎么办?
中介：“这是最简单、也是最常见的问题了，都算不上是难题。我们会牵头，让你跟卖家签订一份合同，将总价做高。像你这种情况，想贷70多万的话，可以将总价做到120万，这样去掉首付4成，也就是48万，你可以贷到72万，而你实际只要付28万的首付，相当于3成都不到。否则按照100万，你最多只能贷到60万。”
记者：“那不是要多付税吗?”
中介：“那当然，而且卖家多出来的税也得你付。不过，税才能要多少钱啊?相比于这么点钱，你能拿到更多的贷款，才是最实在的。”
记者：“那总价做高，卖家会不会给我造成风险?比如他最后说没拿到那么多首付，合同上的首付金额毕竟比我实际付的要高很多。”
中介：“做高房价和做低房价，都是现在通行的做法了，一个是为了多贷款，一个是为了少交税，基本上没什么风险，卖家反正只要拿到他想要的钱就行了，所有事情都是我们出面的。”
【政策解读】
继杭州、北京、深圳等地收紧二套房贷后，上海、成都等地也正式收紧二套房贷款政策。日前，上海银监局转发中国银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求严格执行二套房贷款规定，包括首付40%，严防“假首付”、“零首付”等。
难题2 利率
我首套房的贷款还没还清，暂时也还不清，但我还是想再买一套，利率上能像首套房那样打折吗?因为听说二套房不仅不能打折，还要上浮10%。
中介：“当然可以了，上浮10%，那还有谁去找他们贷啊?首套房没还清贷款的，我们也经常碰到，这些都是小事情。只要你能还得起，就能贷得出。”
记者：“可是我去附近的建行问了一下，他们说是要上浮10%的。”
中介：“你自己过去找他们贷款，总归会告诉你不行的，他们会说额度指标已经基本完成，不一定上浮10%，但肯定不会给你打折了，只能由我们来。”
记者：“你们怎么就可以?”
中介：“贷款中介在银行内部都有关系啊，能贷出去么，银行总归是赚钱的。”
【政策解读】
尽管目前银监会并没有明文规定二套房利率要上浮10%，但这个政策已在大银行间口头通知，接下来很可能将实行。记者算了一笔账，5年以上商业贷款利率为5.94%,上浮10%就是6.534%，而7折是4.158%，一上一下，利率竟然可以差到2.3%以上!二者几乎天壤之别。
难题3 收入
我收入不是很高，首套房就是父母资助买的，那买二套房，银行还会给我放贷吗?
中介：“我不是说了吗?贷款方面，不是你要操心的。很多买房的人，像你们这种小两口，赚钱不太多，怕贷不出来，但银行怎么知道你真正的收入?你到时候不要拿工资条什么的去做资产证明，假如能在单位开个收入证明，就可以了。”
记者：“有用吗?”
中介：“有用的。当然，你也别贷了还不起，比如你一个月赚2000元，还贷一个月要8000元，那从你自身来说，都没必要做这样的贷款。我们做的，是比如你一个月赚2000元，需要还银行1500元。一般来说，银行不会放这样的贷款，因为风险比较大，你稍微做个收入证明，我们再用用关系，这笔贷款就能下来了。”
【政策解读】
商业贷款的月还款额，银行都是按照月收入的一半来操作的，这也是为了证明贷款者可以正常还款，不影响生活。
难题4 户籍
听说外地户口在贷款方面会受到诸多的限制，像首付成数和利率的优惠幅度?你能让我们享受二套房首付3成、利率打7折的优惠吗?
中介：“外地户口在银行那边，确实有一些限制，但我们通过贷款中介，是可以做到一样的，不会给你提高首付成数，也不会提高你的利率折扣。”
记者：“他们不怕风险吗?”
中介：“外地户口只是相对的，假如你工作稳定，收入稳定，他们为什么不做你的生意?户口是假的，钱才是真的!银行有些话，你是不能听的，他们经常也就是忽悠忽悠。”
【政策解读】
上海银监局发布的上半年上海房地产信贷运行分析报告指出，个人住房贷款在结构上有个明显变化是，外地人士住房贷款由一季度减少5.1亿元变为二季度增加92.1亿元。外地人士住房贷款增量占比已由1-4月的19%升至1-6月33%。虽然上半年外籍人士住房贷款净减少，但6月份净增加了3.4亿元。这些都表明，控制炒房的一些措施，已渐渐失效，投资、投机购房大幅上升。
【监管应对】上海银监局强化房贷风险监测
上海银监局近日召开了2009年年中工作会议，他们表示已经注意到了如今楼市的状况，强调“将强化风险监测，关注房地产信贷管理，加强对个人住房信贷政策执行情况的查访力度”。
上海银监局督促银行业金融机构切实贯彻落实二套房按揭贷款政策，重点支持借款人购买首套自住住房贷款需求，对投资、投机性住房坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则。强化房地产信贷风险的监测和提示，定期进行房地产和相关上下游行业风险的压力测试，督促银行关注房地产开发贷款贷前、贷中、贷后各环节的合规性，关注房地产项目的建造风险和完工风险。
银监局的统计数据显示，截至6月末，上海全市银行的个人住房贷款余额3368.2亿元，比年初增加260.6亿元，同比多增180.1亿元。3月份以来，个人房贷业务随楼市成交量逐月放量而大增，6月份增加129.8亿元，创历史单月最大增量纪录，而二季度增量也创历史新高。
来源:
西青律师
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