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商品房只有建设用地规划许可证,可以买卖吗 我国土地使用权包括地下么?
2022年7月29日  西青律师

 潘星光律师西青律师,现执业于天津新华律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

商品房只有建设用地规划许可证,可以买卖吗

一、商品房只有建设用地规划许可证能不能买卖

如果商品房只有建设用地规划许可证,是不能进行买卖的,无论是预售还是现售都不符合条件。

《商品房销售管理办法》

第七条 商品房现售,应当符合以下条件:

现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

持有建设工程规划许可证和施工许可证;

已通过竣工验收;

拆迁安置已经落实;

供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

物业管理方案已经落实。

《城市商品房预售管理办法》

第五条 商品房预售应当符合下列条件:

已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

持有建设工程规划许可证;

按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

二、建设用地规划许可证人相关规定

1、《建设工程规划许可证》包括哪些内容

《建设工程规划许可证》包括下列内容:许可证编号;发证机关名称和发证日期;用地单位;用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名;称、建筑性质、栋数、层数、结构类型;计容积率面积及各分类面积;附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。

2、如何办理《建设用地规划许可证》

以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的,建设单位凭土地使用权出让合同书领取《建设用地规划许可证》。

以协议出让方式获得国有土地使用权的,建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前,向市规划主管部门或其派出机构领取《建设用地规划许可证》。市规划主管;部门或派出机构按照相应的城市规划,审定建设用地的相关规划设计指标,提出城市规划设计要求,核发《建设用地规划许可证》。

建设单位在取得《建设用地规划许可证》后90日内,未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的,《建设用地规划许可证》自行失效。

3、什么情况下不予核发《建设工程规划许可证》

根据《郑州市市城市规划条例》的规定,下列情况不予核发《建设工程规划许可证》:不符合城市规划要求或未按政府主管部门对各阶段审查意见作出设计修;改的;设计单位资质与资格不符合有关行业管理规定的;设计文件不符合国家、省、市有关专业技术规范和规程的。

以上知识就是对“商品房只有建设用地规划许可证能不能买卖”问题进行的解答,如果商品房只有建设用地规划许可证,是不能进行买卖的,无论预售还是现售都不符合条件。读者如果需要法律方面的帮助,欢迎到进行法律咨询。

我国土地使用权包括地下么?

一、我国土地使用权包括地下么

目前国家法律层面,没有明确地上空间建设用地使用权的概念,仅在苏州市、南宁市出台地上空间建设用地使用权的规定中,明确地上空间建设用地使用权是指依法批准利用地上空间开发建设建筑物及其附属设施, 并对该地上空间享有占有、使用、 收益的权利。

1、《物权法》的规定

根据《物权法》第136条规定,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权。可以看出,《物权法》对地表、地上或者地下的建设用地使用权做了原则性的规定。

2、 根据《中华人民共和国城乡规划法》第33条规定,城市地下空间的开发和利用,应当与经济和技术发展水平相适应,遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则,充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要,并符合城市规划,履行规划审批手续。《城乡规划法》只对地下空间开发做了原则性的规定,对地上空间开发没有做出任何规定。但是对于地下空间开发和利用提出一个重要的原则:符合城市规划,履行规划审批手续。同样,我们认为地上空间开发和利用也需要遵守这条原则。

二、合同范本关于地下或地上空间的约定

除了以上法律法规、地方规章等, 2008年4月29日,国土资源部、国家工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本明确指出出让宗地空间范围是以平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围,并要求“出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写;出让宗地的竖向界限,可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写,也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。如:出让宗地的竖向界限以标高 60米为上界限,以标高-10米为下界限,高差为70米” 。

在司法实践中,对于相关问题并没有明确的规定,但根据物权法的相关规定,结合在签订合同时的相关说明可以对相关问题进行界定,具体的情况可以向当地的土地管理部门来进行咨询,如果涉及到私自搭建等情况的,需要依法进行处理。


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潘星光——西青律师

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